Vendendo imóveis da holding familiar
Após montar sua holding familiar, fica a dúvida: como vender os imóveis que fazem parte da holding?
- Todos imóveis devem ser colocados dentro da holding?
Como já abordamos em vários artigos aqui no blog, a ideia de planejamento sucessório por meio da holding consiste em colocar dentro dessa pessoa jurídica os bens imóveis não destinados à venda. Quer dizer, havendo intenção de negociar tais bens em curto prazo (no mínimo, três anos), não recomendamos seja a propriedade transferida para a pessoa jurídica que será formada.
- Qual a diferença entre vender o imóvel pela pessoa física do sócio, ou pela pessoa jurídica da holding?
A diferença nessa operação é de ordem tributária.
Quando se vende um imóvel pela pessoa física, em regra (salvo nas exceções previstas em lei), incide imposto de renda sobre o “ganho de capital”.
Ganho de capital é a diferença positiva entre o custo de aquisição e o valor da venda. Assim, caso tenha pago R$ 100 mil no bem, e o venda, anos depois, por R$ 300 mil, a diferença de R$ 200 mil é o “ganho de capital”. Para saber o custo de aquisição, utiliza-se o valor constante do bem na declaração de imposto de renda da pessoa física. Como imóveis tendem a valorizar no decorrer dos anos, não é incomum que o preço de venda seja muito maior que o custo de aquisição.
Quando essa operação de venda é feita por uma pessoa física, o imposto de renda sobre o ganho de capital incide numa alíquota que varia de 15% a 22,5%, a depender da diferença apurada. Quanto maior o ganho de capital, maior a tributação, por óbvio.
Por sua vez, quando essa venda é feita pela pessoa jurídica, a diferença positiva, ou seja, o ganho de capital, é tributado em 34%, a título de IRPJ (15% + 10%) e CSLL (9%). Isso porque, em regra, os imóveis ficam classificados, contabilmente, como ativo não circulante (em artigos futuros, abordaremos a questão de reclassificação contábil, o que, em tese, torna a tributação da venda pela pessoa jurídica mais vantajosa do que na pessoa física).
Se for este o caso, torna-se mais interessante vender o imóvel pela pessoa física, em vez de vender pela pessoa jurídica.
- Como, então, resolver essa questão?
A solução, em tese, encontra-se no art. 22 da Lei 9.249/95.
Isso porque tal artigo permite que os bens que foram integralizados no capital social da holding sejam devolvidos ao sócio pelo valor contábil, que, em regra, é o valor utilizado para sua integralização. Diminui-se o capital social da holding e devolve-se ao sócio o imóvel anteriormente utilizado para integralizar o referido capital social.
Em outras palavras: colocou o imóvel por R$ 100 mil, retira esse mesmo imóvel por R$ 100 mil. Essa operação não será tributada.
Posteriormente a isso, vende-se o imóvel pela pessoa física do sócio que o recebeu novamente.
Problema resolvido? Em tese…
- Como a Receita Federal se posiciona sobre essa operação?
De uma maneira bem curiosa, e desconsiderando o permissivo legal, a Receita Federal questiona essa operação, sob a alegação de que isso visou, apenas, a redução da carga tributário, faltando o famigerado “propósito negocial” (abordaremos o que é o propósito negocial em artigos futuros).
- E o CARF, como entende?
Nos recentes acórdãos do CARF sobre a matéria, (1401-002.307 e 1201-002.082), em que foram analisados casos envolvendo holdings, entendeu-se que tais operações foram lícitas, pois os reais alienantes eram as pessoas físicas dos sócios.
Ao que parece, o que tem sido decisivo é a realidade dos fatos, a fim de se verificar se houve ou não simulação.
Um dos critérios que tem sido utilizado para verificar a possível ocorrência de simulação é aventar se alienação se deu antes ou depois da redução do capital social com a devolução do bem ao sócio. O ideal é que isso ocorra apenas posteriormente. Caso toda a negociação se dê enquanto o imóvel esteja na pessoa jurídica, e apenas no momento do pagamento do preço é que tal vem é transferido ao sócio para posterior venda, é possível que tal operação seja tributada em 34%, como se tivesse ocorrido na pessoa jurídica mesmo.
Assim, caso tenha a intenção de vende-lo, é recomendável já retirá-lo da holding, e posteriormente dar início a eventuais tratativas, bem como colocar o bem no mercado.
Entendemos, à luz de alguns julgados também do CARF, que a devolução de bem pelo valor contábil, com a consequente redução do capital social da holding, é uma opção fiscal posta à disposição do contribuinte, que pode escolher o momento em que apurará o ganho de capital. Por isso, os julgados que desconsideram tal operação, em nossa visão, carecem de respaldo legal.
23/05/2021 @ 13:33
Boa tarde !
Estou transferindo alguns imovéis da PF para PJ porque me informaram exatamente o contrário….
Estou aumentando o capital social da empresa , com a integralização dos imoveis pelo valor declarado que é muito baixo, perto do valor atualizado pelo mercado….
Na pessoa fisica, pagaria 15% sobre o lucro imobiliario….e na PJ pagaria 5,93% sobre o valor da venda…
Exemplo:
Valor do imovel na declaração PF : R$ 100.000,00
Valor do imovel valor de mercado : R$ 1000.000,00
Diferença = R$ 900.000,00 X 15% : R$ 135.000,00
Sendo que na PF pagaria 5,63% sobre o valor de venda : R$ 1.000.000,00 X 5,93% = R$ 59.300,00
Procede ?
27/05/2021 @ 10:35
Boa tarde Reginaldo, tudo bem?
Em tese é isso mesmo.
Porém, é preciso analisar umas particularidades do caso concreto.
Caso necessite, ficamos à disposição.
31/05/2021 @ 14:19
Boa tarde, caso o imóvel seja integralizado no capital social da empresa e, posteriormente, seja vendido para terceiros (e não para o sócio), como fica a tributação dessa venda? diminui o capital social?
03/06/2021 @ 12:30
Boa tarde!
Não diminui.
A tributação dependerá da classificação contábil e do objeto da empresa.
08/08/2021 @ 01:44
Tenho uma holding familiar e preciso vender um imóvel que está na holding. Este imóvel está no valor de 60 mil, mas vale 260 mil
QiUanto terei que pagar se imposto?
Poderei em 6 meses comprar outro imóvel para não pagar o imposto?
Desde já agradeço pela atenção
09/08/2021 @ 11:23
Olá, bom dia.
A carga tributária dependerá da classificação contábil do imóvel.
Existem algumas estratégias possíveis.
Quanto à questão dos 180 dias (6 meses), só se aplica para pessoas físicas.
att
11/08/2021 @ 23:26
Olá Maruan,
Quando você comenta “Caso toda a negociação se dê enquanto o imóvel esteja na pessoa jurídica”. O que seria um prazo médio aceitável entre retirada do bem da Holding até a data da venda na PF do sócio?
12/08/2021 @ 10:18
Bom dia Maurício, tudo bem?
Infelizmente isso é muito subjetivo. É arriscado colocarmos uma prazo “X” e dizermos que se ele for observado não haverá problemas. Em tese, se decidiu vender, já tira da PJ, e anuncia já na PF.
08/09/2021 @ 09:20
Bom dia.
Primeiramente se transfere o bem imóvel para a PJ em integralização do capital, pelo valor que consta na DIRPF.
Posteriormente, este bem imóvel retorna à pessoa física, pelo mesmo valor.
Quando a pessoa física vender este bem imóvel, para a apuração do ganho de capital, se qual data de aquisição? Aquela original ou a data do retorno do bem imóvel à pessoa física?
Dependendo da situação poderá haver um excessivo ganho de capital.
09/09/2021 @ 13:03
Olá Alaor
Será a data do retorno à pessoa física.
09/09/2021 @ 17:04
Transferi o bem imóvel para a PJ em integralização do capital, pelo valor que consta na DIRPF. Posteriormente, este bem imóvel retornou ao meu patrimônio, pelo mesmo valor. Quando eu vender este bem imóvel, para a apuração do ganho de capital, se considera qual data de aquisição? Aquela original, antes da transferência para a PJ, ou a data do retorno do bem imóvel à pessoa física?
09/09/2021 @ 17:04
Desculpe pela repetição. Obrigado.
10/09/2021 @ 23:01
Boa noite.
Maria cotista de 100% OFFSHORE
Maria cotista de 99% Holding
OFFSHORE cotista de 1% da Holding
Maria quer proteger o patrimônio integralizando os imóveis na Holding, contra os credores do seu único herdeiro.
Ao fazer a integralização do capital de imóveis da PF para a HOLDING S/A, esses ficariam protegidos contra possíveis credores, uma vez a OFFSHORE é dona da HOLDING?
17/09/2021 @ 10:44
Adriana, bom dia.
Se os credores são do herdeiro, a princípio os bens estão protegidos enquanto Maria viver, pois os bens dela não responderão por dívidas do herdeiro.
Pelo que entendi, quem é dona da holding é Maria, e não a offshore, pois essa detém apenas 1% da holding.
De qualquer forma, será necessário realizar um estudo do caso concreto e verificar as alternativas.
Ficamos à disposição
10/09/2021 @ 23:02
Boa noite.
Maria cotista de 100% OFFSHORE
Maria cotista de 99% Holding
OFFSHORE cotista de 1% da Holding
Maria quer proteger o patrimônio integralizando os imóveis na Holding, contra os credores do seu único herdeiro.
Ao fazer a integralização do capital de imóveis da PF para a HOLDING S/A, esses ficariam protegidos contra possíveis credores, uma vez a OFFSHORE é dona da HOLDING?
13/10/2021 @ 17:18
Boa tarde
Se o imóvel pertencente a mais de uma pessoa ( proveniente de inventário) o os condôminos constituem pessoa jurídica cujo capital consiste no imóvel em conferência de capital ( imunidade) . Com a venda das quotas da empesa para terceiros, o adquirente se livra do ITBI ?
E o ganho de capital dos sócios vai incidir entre a diferença entre valor da conferência de bens e o recebido em pagamento pesas quotas?
Há risco de o fisco considerar a operação como simulação?
Grato
14/10/2021 @ 09:42
Com a venda das quotas, não há ITBI.
Sim, o ganho de capital será calculado desta forma.
O fisco pode entender que foi uma verdadeira compra e venda, visando não pagar o ITBI. É preciso avaliar se vale a pena o risco, tendo em vista que a alíquota do ganho de capital que irá pagar começa em 15%, ao passo que o ITBI é na ordem de 2% a 3%.
29/10/2021 @ 16:03
ótimo texto, eu consigo fazer uma holding familiar somente com contrato de compra e venda?
29/10/2021 @ 16:46
Bom dia Rafaela
Não entendi sua dúvida.
Seria integralizar no capital social o contrato de compra e venda?
13/02/2022 @ 07:55
Posso definir no contrato da holding o imovel que na dissolução da empresa pertence a cada cotista respectivamente?
13/02/2022 @ 08:04
Meus dois filhos herdeiros são cotista numa holding, distribuídos em cotas percentuais. Pode- definir e nominar no contrato da holding ququalal o imovel que pertence a cada um?
23/08/2023 @ 13:15
Eu tenho um caso na minha família que é o seguinte: Foram adquiridos três imóveis na holding ( bens de inventário) e integralizou o patrimônio, que está dividindo em cotas.
Sendo 85,10 e 5 % respectivamente .
Agora estamos pensando em retirar três imóveis da holding e passar para um sócio ( na pessoa física), e transferir a totalidade para o sócio que já tem 85 % ( ficando com os 100%)
No final essa empresa vai ficar 100% pro este sócio e os dois com 10 e 5 % vão ficar com os imóveis que queremos retirar da empresa. E possível este procedimento?
04/10/2023 @ 16:21
Ithalo, não entendi ao certo, mas, entrar na sociedade com 5%, 10% e depois sair com o imóvel não é a melhor forma de resolver essa questão, além de possíveis implicações com o fisco.
Dúvidas, ficamos à disposição
14/02/2022 @ 10:27
Sim.
Ideal que seja feito no acordo de sócios.
13/02/2022 @ 08:01
Meus dois filhos herdeiros são cotista numa holding, distribuídos em cotas percentuais. Pode- definir e nominar no contrato da holding qual o imovel que pertence a cada um?
16/02/2022 @ 14:28
coloquei meus imóveis numa holding porque tenho 5 filhos.
tive isenção do ITBI.
aconteceu um problema sério com um deles e fui obrigada a vender um dos imóveis..
a prefeitura veio me cobrar ITBI, paguei….
O VALOR INTEGRALIZADO ERA 2.500.000,00, VENDI 700.000,00
desconhecia essa regra, mas quando vim a saber, estou dentro dos 50%, é isso?
Será que Não deveria ter pago…????
foi esperteza?????
17/02/2022 @ 09:47
Bom dia Florencia.
Não entendi. Se você teve isenção, por que pagou? Se você vendeu, quem deve pagar o ITBI é o comprador.
25/05/2022 @ 19:50
Boa noite,
Eu tinha um terreno R$15.000,00 na PF, foi feito benfeitorias e em 02/2021 eu vendi por 240.000,00 , porem eu constitui uma Holding Eireli em 28/05/2021 e comprei um terreno com o valor da venda ref. 02/2021, onde utilizei o valor/terreno para Integralizar o Capital da empresa. Agora estou na duvida quanto a operação! Eu teria que ter registrado a venda como PF e após fazer a integralização para a PJ?
26/05/2022 @ 11:15
Oswaldo, bom dia.
Teoricamente, você deveria ter apurado o lucro na venda do terreno na PF e, depois, integraliar o valor restante no capital social da holding.
Posteriormente, adquirir o terreno na holding.
30/05/2022 @ 11:23
Bom dia,
Obrigada pelo retorno! Por favor, poderia me orientar?
Eu irei informar o terreno no IRPF/2022 e pela PL 3884/2020 onde houve a alteração no art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, para suspender até 31 de dezembro de 2021 as apurações do ganho de capital, como eu posso estar fazendo? Poderei apurar o ganho em 2022 em qualquer tempo dentro dos 180 dias? As benfeitorias feitas o cliente não guardou os documentos fiscais, logo dessa maneira terá que apurar o ganho (R$15.000,00 -R$240.000,00), mesmo sendo de inicio um terreno e no momento da venda foi como CASA?
Desde já eu agradeço.
07/06/2022 @ 11:10
Oswaldo, bom dia.
Solicito que entre em contato pelo nosso WhatsApp a fim de agendarmos uma consultoria.
Ficamos à disposição.
20/09/2022 @ 17:53
Boa tarde Maruan,
Ao citar “havendo intenção de negociar tais bens em curto prazo (no mínimo, três anos), não recomendamos seja a propriedade transferida para a pessoa jurídica que será formada”, poderia explicar por favor este prazo mínimo.
Muito Obrigada.
22/09/2022 @ 10:46
Bom dia Sara
Em tese, porque se houver a negociação desse bens dentro de 3 anos, poderá ser entendido que existe atividade imobiliária, e tributar a integralização do imóvel peloa ITBI. Porém, a discussão, atualmente, é bem mais complexa.
Ficamos à disposição.
03/03/2023 @ 16:47
Boa tarde Maruan no caso dos 3 anos seu eu pagar o ITBI na integralização e contabilziar estes imoveis como estoque na PJ e no mesmo ano vende-los não pode ser considerado fraude do ponto de vista dos impostos federais?
06/03/2023 @ 14:38
Bom dia Joel. Não entendi a pergunta. Se você já pagou o ITBI, e vender no mesmo ano, tudo certo, ainda mais se a holding tiver como CNAE a atividade de compra e venda bens próprios. Fraude de impostos federais você se refere ao IR sobre o ganho de capital?
31/01/2023 @ 11:59
Boa tarde Doutor, tenho uma dúvida:
Os bens transferidos pelos socios da holding no decorrer dos anos, devem ser integralizados ao capital social e seu contrato social alterado na ocasião? Ou podem permanecer como ativo imobilizado?
01/02/2023 @ 10:24
Bom dia José.
Sempre que novos bens forem transferidos a holding por aumento de capital social, deve-se fazer uma alteração no contrato social. A classificação contábil é indiferente neste caso. Não haverá alteração do contrato social caso tais bens venham a intergrar a holding por uma operação de compra e venda, por exemplo, doação, etc..
03/03/2023 @ 16:47
Boa tarde Maruan no caso dos 3 anos seu eu pagar o ITBI na integralização e contabilziar estes imoveis como estoque na PJ e no mesmo ano vende-los não pode ser considerado fraude do ponto de vista dos impostos federais?
03/06/2023 @ 12:53
Boa tarde, Dr. Maruan!
Sou solteira, empresario e não tive filhos! Somos hoje 5 irmãos e 9 sobrinhos, penso em abrir uma holding patrominial incluindo a PJ e meus bens pessoais, inclusive investimentos financeiros, isso é possível, no momento do meu falecimento, meus co-herdeiros , terão que fazer inventário ? Ou apenas uma alteração contratual iserindo meus irmãos ?
desde já, agradeço!
Maria.
06/06/2023 @ 14:19
Boa tarde Maria
Sim, é possível.
Porém, para se livrar do inventário, ou de uma parte dele, é preciso já transferir em vida a propriedade desses bens (quotas). Uma alteração contratual não basta.
Caso queira uma análise do seu caso, ficamos à disposição. Pode nos contatar via WhatsApp
01/09/2023 @ 21:35
Bom dia,
Estou pensando em abrir uma holding familiar mas tenho duvidas se é necessário que eu tenha um endereço diferente da minha residência atual.
Quero dizer, o endereço da minha empresa precisa ser uma sala comercial ou algo assim? Ou posso colocar um apartamento residencial como endereço da minha empresa? Isso varia de cidade a cidade? no meu caso Campinas, SP.
04/10/2023 @ 16:24
Boa tarde
O endereço pode ser seu apto residencial.
13/11/2023 @ 19:54
Como ficam os impostos de uma Holding Familiar que arrecada mais ou menos R$ 12000,00 mensais em aluguéis, na Regorma Tributária?
13/11/2023 @ 19:56
Como ficam os impostos de uma Holding Familiar que arrecada mais ou menos R$ 12000,00 mensais em aluguéis, na nova Reforma Tributária? Toda holding patrimonial vai mudar o Presumido para o Lucro Real?
14/11/2023 @ 09:49
Olá, bom dia.
É preciso aguardar a reforma para saber. Para análise de casos concretos temos a nossa consultoria.
29/12/2023 @ 13:47
Olá Dr. Maruan, boa tarde.
Muito interessante o seu artigo, parabéns pela abordagem.
Indo um pouco além. Vamos considerar a hipótese de que uma Pessoa Jurídica (Holding Familiar) tenha interesse em vender um imóvel classificado no seu Ativo. Vamos imaginar, ainda, que o comprador do imóvel seja a Pessoa Física.
Por certo, riscos existem em negócios jurídicos envolvendo compra de imóveis, mas eu quero crer que uma Pessoa Física -A prefira “comprar imóvel de outra Pessoa Física – B” a comprar imóvel de uma PJ (Holding Familiar), visto que neste último caso os riscos envolvidos na operação são maiores.
É plausível esta ideia de que Pessoas Físicas tem aversão maior à aquisição de imóveis de PJ (Holdings Familiares) ? Isto procede ?
12/01/2024 @ 14:58
Olá Danilo, boa tarde.
Sinceramente, não vejo fundamento para essa aversão. Havendo certidão negativa do vendedor, pouco importa ser PJ ou PF. Eventual risco de tributação equivocada recairá no vendedor.
Abraços
10/01/2024 @ 13:25
Olá boa tarde, Tenho uma holding familiar constituída em 2021; Vendi o imóvel capitalizado em 2023, e desconhecia a quarentena de 3 anos, qual é a penalidade e qual fazenda irá aplicar;
12/01/2024 @ 15:00
Boa tarde.
Se não houve o pagamento do ITBI à época da integralização, poderá agora ser exigido o pagamento.