Loja em shopping center: o que pode e o que não pode ser cobrado?

Abrir uma loja em shopping center é um sonho de muitos. Mas, antes disso, você precisa saber quais serão suas obrigações legais nessa empreitada

1. O surgimento do Shopping Center

Na segunda metade do século XX, desenvolveu-se nos Estados Unidos da América do Norte uma nova logística para estimular o consumo de bens e de serviço: a constituição de centros de compras, especificamente planejados para clientes e para facilitar, ao máximo, a venda de produtos. A essa forma específica de exploração do comércio varejista, como regra, se deu o nome de shopping center ou mall, expressões em inglês que foram assimiladas no Brasil, tornando-se de uso corrente.

Assim, o shopping center é uma empresa, cujos clientes imediatos são outras empresas.

2. Como é a remuneração do responsável pela construção do shopping?

Dado o tamanho do empreendimento imobiliário de um shopping center, é usual que haja a constituição de um condomínio de investidores que se responsabiliza pela construção da base física do local.

Mas como esse grupo de investidores é remunerado?

A remuneração do (s) empreendedor (es) é variável, conforme a fase do contrato (essa distribuição comporta variação):

– antes do término da construção, é usual a celebração de um contrato de reserva de localização pagando o lojista determinado preço para garantir seu direito à determinada loja no local;

– caso a base física já esteja pronta, é usual cobrar um valor inicial para a contratação do direito de ocupação de loja no empreendimento, o que se chama de luvas iniciais;

– também há o chamado aluguel mínimo, que é o preço pago pelo espaço ocupado (pelo metro quadrado da loja);

3. O empreendedor é o administrador?

 A(s) pessoa(s) que constrói o shopping é quem irá administrá-lo?

O administrador é o responsável pela estrutura organizacional do shopping center, bem como pelo dia a dia do local. Ele presta um serviço e é remunerado por isso, normalmente por um aluguel percentual, calculado sobre o faturamento da loja.

Nada impede que o empreendedor seja também o administrador.

Porém, caso assim não seja, nada impede que o empreendedor tenha uma participação no aluguel percentual que é destinado, a princípio, ao administrador.

4. Lojistas e seus deveres

 Quem contrata com o shopping center é o lojista, que são os empresários ou sociedades empresárias que contratam a locação do espaço físico.

Caso assim o façam antes do término da construção do local, devem celebrar um contrato de reserva de localização, que é um ajuste que garante ao contratante o direito de ocupar determinada loja, espaço físico, quando o empreendimento estiver construído. A reserva de localização pode ser feita em pagamento único, ou diluída ao longo da construção. Com isso, torna-se titular de um “direito de reserva”. Por outro lado, o empreendedor se obriga a cumprir todos os detalhes do ajuste, inclusive no que se refere ao local reservado, bem como pelo atraso na entrega do imóvel.

Uma vez construído o empreendimento, firma-se um contrato de locação. A essa locação chama-se de aluguel mínimo, que é a remuneração devida pelo espaço utilizado.

É comum que os contratos prevejam um aluguel dobrado para o mês de dezembro, uma espécie de “13º”, também chamado de “aluguel dúplice”. Embora haja quem entenda que tal obrigação é ilegal, o STJ assim não entende. Nesse sentido, em 2016 a Corte entendeu pela legalidade dessa imposição, vide o REsp 1.409.849/PR. Basicamente, entendeu-se que as partes são empresárias, livres para pactuarem acordos, em homenagem à autonomia negocial que possuem.

Alguns contratos também preveem o chamado aluguel de desempenho, que se trata de uma cobrança semestral (em geral, 75% do valor do aluguel), que pretende aferir o sucesso de cada loja. É que aquelas lojas que não apresentem bom desempenho, provavelmente terão dificuldade de pagar tal cobrança. Da mesma forma, há quem repute tal aluguel ilegal. Esse aluguel de desempenho não se confunde com o aluguel percentual, que veremos abaixo.

O aluguel percentual é aquele por meio do qual o lojista se obriga à entrega de um percentual de seu faturamento à administração do shopping, que pode se confundir com o próprio empreendedor, como visto acima. Como também visto acima, caso administrador e empreendedor sejam pessoas distintas, pode ser acordado que parte desse aluguel percentual seja destinado ao empreendedor. Habitualmente, esse aluguel incide sobre o faturamento bruto, normalmente no percentual de 5%. Contudo, tal percentual pode ser livremente pactuado entre as partes, não havendo nenhuma limitação legal.

Outra é a situação do shopping center que, efetivamente, vende uma unidade autônoma ao lojista, o que é menos usual. Nesses casos, os valores devidos têm outra sistemática, e não será aqui abordada, justamente por não ser o que ocorre de praxe.

5. Despesas com áreas comuns

 Quem deve arcar com as despesas da área comum? Empreendedor/administrador ou lojistas?

É permitido que o empreendedor transfira para os lojistas a totalidade das despesas ordinárias (tarifas de água, limpeza, segurança, etc). O preço que caberá a cada lojista é previsto, em regra, por meio de um coeficiente de rateio de despesas (CRD). Os cálculos para determinação do CRD devem estar disponíveis aos lojistas para verificação.

Outras despesas, por outro lado, não podem ser repassadas aos lojistas, tais como: custos de obras de reforma na estrutura integral do imóvel, custos com pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas. Ou seja, apenas as despesas destinadas à conservação do empreendimento podem ser repassadas aos lojistas.

6. Algumas questões interessantes

  – o lojista pode ser creditar, no alugueis percentuais futuros, de valores relativos a vendas desfeitas? Em tese, sim, dado que, se a venda foi desfeita, não houve faturamento. Da mesma forma, pode-se defender naqueles casos em que há o inadimplemento do consumidor;

– a administração pode auditar as contas dos lojistas? A previsão contratual nesse sentido é, em tese, válida, mas deve imperar o bom senso na maneira como tal auditoria será realizada;

– é legal a taxa de administração? Há quem repute tal taxa ilegal, pois o empreendimento não caracteriza, em regra, um condomínio, já que todos espaços pertencem ao empreendedor (salvo naqueles casos em que há venda dos espaços);

– Fundo de Publicidade: tal fundo é composto de contribuições de todos os envolvidos, com ajustes que variam caso a caso e, a princípio, não há qualquer ilegalidade na sua instituição.

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