O que é ganho de capital e por que isso importa para holding?

Em geral, a população só ouve falar em “ganho de capital” no momento em que vende um imóvel. Mas, afinal, o que é isso, e por que ele é importante para as holdings?

1. O que é holding patrimonial?

Conforme já dissemos em vários artigos do blog, uma holding patrimonial nada mais é do que uma “empresa” que passará a ser dona dos imóveis da pessoa física que será sócia, dessa “empresa”.

Exemplo: João da Silva tem 3 imóveis. Abre-se a “empresa” J.da Silva Participações LTDA. Integraliza-se o capital social desta empresa como os três imóveis. Em outras palavras, transfere-se os imóveis para dentro da empresa, que passará a ser dono desses bens. O único sócio da empresa é João da Silva. Ou seja, João é “dono” da empresa, que, por sua vez, é “dona dos imóveis”.

Colocamos a palavra “empresa” entre aspas pois essa pessoa jurídica que será criada não desenvolverá atividade econômica.

2. Definindo o ganho de capital

O ganho de capital nada mais é que a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição. Traduzindo: se você adquiriu um apartamento por R$ 100.000,00 (cem mil reais) e, dez anos depois, vende esse mesmo apartamento por R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), a diferença entre esses valores (R$ 400.000,00 – quatrocentos mil reais), é o chamado “ganho de capital”, e que sofre a incidência do imposto de renda.

Esse valor de aquisição (R$ 100.000,00) também é chamado de valor registrado, pois é o valor que consta na declaração de imposto de renda da pessoa física.

Esse ganho de capital é tributado nas operações efetuadas tanto por pessoas físicas quanto por pessoas jurídicas.

Para as pessoas física, essa diferença é tributada numa alíquota que varia de 15% a 22,5%.

Já para as pessoas jurídica, a diferença é tributada no montante de até 34%, sendo de até 25% a título de imposto de renda pessoa jurídica, e 9% a título de contribuição social sobre o lucro líquido, a chamada CSLL.

Em geral, as pessoas só tomam conhecimento desse assunto no momento em que vendem um imóvel. É bem verdade que, quando essa alienação (venda) é feita por pessoa física, existem várias hipóteses de isenção desse pagamento, ou seja, existem várias situações em que não será necessário fazer o pagamento do “ganho de capital”.

3. Repercussões do ganho da capital na constituição da holding

Mas, afinal, o que isso importa para a holding patrimonial?!

São dois os motivos principais, conforme veremos agora:

– motivo 1: o Regulamento do Imposto de Renda, no art. 142, tem a seguinte redação:

As pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos, pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado.

§2º Se a transferência não se fizer pelo valor constante da declaração de bens, a diferença a maior será tributável como ganho de capital

 Ou seja, quando se faz a integralização (em linguagem leiga: quando se coloca imóveis dentro da pessoa jurídica), pode-se fazer essa operação tanto pelo valor de aquisição do bem (aquele valor constante na declaração de imposto de renda da pessoa física), ou pelo valor de mercado.

Acontece que, caso feito pelo valor de mercado, a diferença será tributada pelo “ganho de capital”.

Lembra da situação que relatamos no item 2? É a mesma coisa! Assim, se na declaração de imposto de renda da pessoa física o imóvel está registrado por R$ 100 mil, e integraliza-se ele por R$ 500 mil, a diferença positiva (R$ 400 mil), será tributada.

É por isso que, em regra, opta-se por integraliza-lo pelo valor registrado, a fim de não ter que pagar o “ganho de capital”.

– motivo 2: na venda de imóveis pela holding

Essa questão é bastante polêmica, e provoca divergência em doutrina e em na jurisprudência. Inclusive, o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) se defronta inúmeras vezes com situações que envolvem o ganho de capital na venda de imóveis por pessoa jurídica.

Como visto acima, o ganho de capital pago pelas pessoas jurídica é bem superior ao ganho de capital pago por pessoas físicas. Aquela paga de 15% a 22,5%, ao passo que esta paga 34%.

Acontece que o pagamento de ganho de capital na venda de imóveis por pessoa jurídica depende de classificação contábil desse imóvel no balanço patrimonial da holding.

Isso porque se esse imóvel estiver classificado como “estoque”, dentro do chamando ativo circulante, não haverá pagamento do ganho de capital, sendo apenas tributada a operação como um todo na alíquota de 6,73%.

Bem por isso, algumas pessoas, antes de procederem à venda de um imóvel, promovem a sua reclassificação contábil, transferindo o bem do chamando ativo não-circulante para o ativo circulante (estoque), objetivando pagar menos tributos.

Ocorre que essa reclassificação não é bem vista pelo Fisco.

A Receita Federal, por meio da COSIT 251, fixou entendimento de que mesmo que haja tal reclassificação, a operação será tributada como se o bem estivesse no ativo não-circulante, acarretando a incidência do pagamento de “ganho de capital”, na alíquota de 34%. Na verdade, essa já é a posição consolidada da Receita Federal desde a Instrução Normativa 1700/17.

O CARF também não costuma aceitar essa reclassificação, embora, recentemente, tenha se verificado algumas decisões favoráveis ao contribuinte em situações específicas, e que iremos abordar em artigos futuros.

Da mesma forma, já há decisões judiciais favoráveis ao contribuinte que procura diminuir a carga tributária, desde que não haja nenhum tipo de simulação.

Interessante, também, ficar atento ao julgamento do STF acerca do parágrafo único do art. 116 do Código Tributário Nacional, dado que, embora a votação esteja em 5×0 a favor da constitucionalidade da chamada “norma antielisiva”, a fundamentação é favorável ao contribuinte!

Os benefícios da holding também incluem economia tributária, economia de despesas, diminuição da possibilidade de conflitos familiares, entre outros, que serão abordados em outros artigos. Para saber mais, nos acompanhe por este canal, ou por meio do nosso Instagram: @maruan.tarbine

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