Troca de terreno por área construída: como funciona

A permuta de terreno por área construída é uma operação comum no mercado imobiliário e, se bem-feita, pode ser utilizada dentro de um planejamento patrimonial

As operações no mercado imobiliário

As operações que ocorrem no mercado imobiliário, contrariamente ao que algumas pessoas podem pensar, não se limita à compra e venda de imóveis, embora essas sejam as mais frequentes.

Nesse artigo, iremos analisar alguns aspectos da “permuta por área construída”, uma operação que também se dá com bastante frequência e que, por vezes é negligenciada pelos participantes da operação, que não se atentam aos cuidados que precisam ser adotados nessa operação.

Permuta física X “Permuta financeira”

De início, vamos esclarece os jargões utilizados na prática imobiliária.

A permuta física representa o que seu próprio nome diz: troca-se algo físico (terreno), por outra coisa física (unidades, por exemplo).

Por outro lado, a chamada “permuta financeira” é utilizada para se referir às operações nas quais o proprietário recebe, em contrapartida à entrega do terreno à construtora/incorporadora, o valor decorrente da venda das unidades autônomas que serão construídas no local.

Colocamos a expressão entre aspas pois não há um instituto jurídico autônomo denominado de permuta financeira. A bem da verdade, a operação mais se aproxima de uma verdadeira compra e venda, com iguais reflexos tributários, por exemplo.

Como estruturar a operação

O instituto da permuta, no mercado imobiliário, na verdade, acaba sendo o resultado de uma combinação de tipos contratuais típicos no nosso ordenamento, assim como outros arranjos já consagrados pela prática.

Os interesses em jogo dos participantes da operação é que determinarão qual a estrutura jurídica que será utilizada no caso concreto.

Como exemplo, podemos citar o caso de uma incorporação imobiliária no qual o incorporador necessitará obter financiamento bancário. Nesses casos, é essencial que tenha o terreno, ou ao menos parte dele, em seu nome.

Para que isso, então, se mostre possível, necessário firmar um contrato de compra e venda com o “terrenista”.

 Logo, o primeiro instrumento a ser elaborado é a escritura de compra e venda.

Mas, como se sabe, não haverá uma verdadeira compra e venda, dado que o proprietário do terreno irá receber, futuramente, unidades autônomas do futuro empreendimento ou, ainda, o dinheiro decorrente da venda das unidades (a já mencionada “permuta financeira”).

Portanto, a confecção de escritura pública de compra e venda se faz contra o pagamento de uma nota promissória pro soluto. Atenção a essa característica da emissão da nota promissória que pode não ser interessante ao proprietário do terreno e precisa ser analisada caso a caso.

Subsequentemente, firma-se uma escritura pública de novação e confissão de dívida da incorporadora/construtora em favor do proprietário, com a promessa de entregar, em dação em pagamento, as unidades a serem construída no local, ou o valor resultante da venda dessas unidades, permuta física e permuta financeira, respectivamente.

A estrutura básica é essa.

Porém, é preciso dizer que é o caso concreto que determinará como isso será feito. Pode ocorrer de o proprietário transferir apenas parte do terreno, e não ele totalmente. Isso trará reflexos quanto às garantias que terá, mas também acarretará sua responsabilidade perante terceiros.

Conclusão

Independentemente da formatação jurídica que será adotada para viabilizar tal operação, é de extrema importância que as partes definam, anteriormente ao início da execução do empreendimento, os direitos e deveres de cada uma das partes.

Abaixo, alguns exemplos de situações que devem ser previstas:

– prazo para entrega da unidades, ou o dinheiro decorrente da sua alienação, bem como as penalidade em caso de descumprimento;

– responsabilidade das partes perante terceiros, o que está intrinsicamente ligada à estrutura jurídica utilizada para viabilizar o negócio;

– garantias ao proprietário em caso de insucesso do empreendimento;

– situações que permitem prorrogação de prazo;

– situações que justifiquem a rescisão contratual sem aplicação de penalidades;

– a permuta financeira, qual será o valor mínimo por metro quadrado;

Caso você tenha gostado do conteúdo, e queira receber nossas novidades em seu e-mail, não esqueça de assinar a nossa newsletter!

Para saber mais, nos acompanhe por este canal, ou por meio do nosso Instagram: @maruan.tarbine