É possível pagar menos imposto no recebimento de aluguéis?

O recebimento de aluguéis na pessoa física pode ser tributado em até 27,5%. Saiba como diminuir essa carga neste artigo!

1. A tributação da renda na pessoa física

De forma bem resumida, a tributação da renda na pessoa física pode chegar a até 27,5%, caso o total de rendimentos tributáveis no mês supere a quantia de R$ 4.664,68.

Para chegar a esse montante (R$ 4.664,68), soma-se todas as rendas tributáveis. Em outras palavras, caso a pessoa receba um salário de R$ 3.500,00, e um aluguel de R$ 1.500,00, já estará sujeito ao imposto de renda pessoa física na alíquota máxima.

Se você reparar a tabela progressiva do IRPF, irá verificar que rendimentos de até R$ 1.903,98 são tributados na alíquota de 0%, que, na prática, é o mesmo que isenção. Por isso costuma-se dizer que rendimentos de até R$ 1.903,98 são “isentos”. Portanto, você poderia ser induzido ao erro de que sobre o valor recebido a título de aluguel (R$ 1.500,00) não deve pagar IRPF. Porém, conforme dito, deve essa quantia ser somada aos demais rendimentos tributáveis para se verificar qual a alíquota incidente, tendo em vista a tabela progressiva.

Mas, é possível diminuir, de maneira legal, essa carga tributária.

2. A holding imobiliária

Quando se fala em “holding imobiliária”, devemos ter em mente que isso nada mais é do que uma pessoa jurídica cujo objeto social é ser uma administradora de bens próprios.

Como já sabemos, existem três regimes de tributação no Brasil, quais sejam: o lucro real, o lucro presumido e o Simples Nacional, a par do lucro arbitrado.

Quando se constitui uma administradora de bens próprios, a opção pelo Simples Nacional fica vedada.

Logo, a melhor opção se dá pelo regime do lucro presumido.

Nesse regime, presume-se que 32% da receita obtida é o chamado “lucro”, por isso lucro “presumido”. Sobre essa base, incide o imposto de renda pessoa jurídica de 15% (podendo ter adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder R$ 20 mil mensais). Além disso, incide o PIS/COFINS na modalidade cumulativa, que é de 3,65%.

No final das contas, a tributação representará 11,33% (sem o adicional de 10% do IRPJ) ou algo próximo de 14,53% (havendo o adicional de 10% do IRPJ, que acontecerá apenas quando os rendimentos de aluguéis recebidos forem mais altos).

3. Os tributos que incidem na constituição da holding imobiliária

Aqui temos um inconveniente.

Vejamos o que diz a Constituição Federal:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

• • 2º O imposto previsto no inciso II:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

Esse artigo trata do chamado ITBI.

Como já dissemos em outras oportunidades, a integralização de capital social de pessoa jurídica por meio de bens imóveis é imune de ITBI, conforme dispositivo acima transcrito.

Porém, se você reparar na parte final do dispositivo, verificará que caso a pessoa jurídica que venha ser constituída tenha como atividade preponderante a locação de bens imóveis, será exigido o pagamento desse imposto, que varia de 2% a 3%, a depender do município.

4. O que é atividade preponderante?

Para sabermos o que é atividade preponderante de locação de bens imóveis, que é o pressuposto de incidência do ITBI nessa operação, precisamos nos socorrer ao Código Tributário Nacional, notadamente em seu art. 37.

Vejamos:

Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

• • 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.
  • 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.

A receita operacional está atrelada ao objeto da pessoa jurídica, à sua atividade-fim. No caso da administradora de bens, a receita operacional é aquela que advém do recebimento de aluguéis. Logo, se a pessoa jurídica não tiver nenhum outro objeto além da locação de bens, esse percentual de 50% é facilmente atingido.

Porém, é fato que o ITBI acaba “se pagando” em poucos anos, dado a economia que acarretará no pagamento de outros tributos.

Há, ainda, algumas estratégias societárias que podem ser empregadas nesse caso, porém, o Fisco pode não aceitá-la, o que pode representar pesadas multas, além de juros.

5. Voto do Alexandre de Moraes no RE 796376

Em agosto desde ano, o STF apreciou a questão relativa à imunidade do ITBI nas operações de integralização de capital social por meio de bens imóveis.

O objeto do RE não é objeto deste artigo.

Porém, é interessante notar que, no corpo do voto vencedor, proferido pelo Ministro Alexandre de Moraes, há uma diferenciação feita para pessoas jurídicas “criadas do zero”, e pessoas jurídicas fruto de cisão, fusão, incorporação e extinção.

Vejamos:

“Ou seja, a exceção prevista na parte final do inciso I, do § 2º, do art.156 da CF/88 nada tem a ver com a imunidade referida na primeira parte desse inciso.

(…)

Reitere-se, as hipóteses excepcionais ali inscritas não aludem à imunidade prevista na primeira parte do dispositivo. Esta é incondicionada, desde que, por óbvio, refira-se à conferência de bens para integralizar capital subscrito.”

Ou seja, para o ministro, mesmo que se esteja constituindo uma administradora de bens, a integralização de bens ao capital social será imune. Isso apenas não acontecerá se essa administradora de bens for fruto de uma cisão, fusão, incorporação ou extinção.

Essa posição encontra respaldo em doutrina autorizada sobre o tema, embora seja francamente minoritária.

Como tal entendimento foi dito apenas de passagem no voto, ele não vincula os tribunais e juízes.

Porém, é um forte argumento para eventual mandado de segurança que vise afastar a incidência de ITBI na constituição de holdings imobiliárias.

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